Vanaf 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. De inwerkingtreding van deze wet kan gevolgen hebben voor de te doorlopen procedure. Hieronder wordt ingegaan wat de gevolgen zijn en de mogelijkheden die er zijn qua procedure.

Wat verandert er als de aanvraag voldoet aan het bestemmingsplan?

Indien een aanvraag voldoet aan het bestemmingplan of het bestemmingsplan een mogelijkheid geeft om af te wijken met een omgevingsvergunning, dan bepaalt het overgangsrecht dat aanvragen voor een omgevingsvergunning die voor de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 januari 2024) worden ingediend, onder de dan geldende wet (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) worden afgerond. Aanvragen die op of na die datum worden ingediend, worden onder de Omgevingswet afgerond.

Omdat de procedures en termijnen in beide gevallen nagenoeg gelijk zijn, maakt het voor de initiatiefnemer nauwelijks verschil op welk moment de aanvraag wordt ingediend. Wel zal de aanvraag moeten voldoen aan de eisen van de Omgevingswet. En zal in sommige gevallen de bouwtechnische toets door een private partij worden uitgevoerd.

Wat verandert er aan de bouwtechnische toets?

Nu wordt een aanvraag voor een bouwactiviteit door de gemeente getoetst aan het bestemmingsplan en het Bouwbesluit. Dit laatste heet de bouwtechnische toets. Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet zullen private partijen voor een deel van de aanvragen de bouwtechnische toets uitvoeren. Dit is geregeld in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (ook wel bekend als de Wkb) die gelijktijdig met de Omgevingswet in werking treedt.

Vanaf het moment dat de Wkb in werking treedt, toets de gemeente aan het omgevingsplan. Voor de bouwtechnische toets moet in de meest voorkomende gevallen een initiatiefnemer een private partij inschakelen. Deze private partij toetst het bouwvoornemen aan de bouwtechnische wettelijke eisen uit het Besluit bouwen leefomgeving (Bbl). Ook houdt deze private partij toezicht tijdens de bouw. Voor meer inzage in hoe dit in de praktijk in zijn werk gaat, klikt u hier. Meer informatie over de Wkb vindt u op deze internetpagina.

Indien de bouwtechnische toets wel door de gemeente wordt uitgevoerd, moet voor dat deel een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De Omgevingswet biedt de mogelijkheid om de ruimtelijke omgevingsvergunning, waarbij wordt getoetst aan het Omgevingsplan, en de bouwtechnische omgevingsvergunning (waarbij wordt getoetst aan Besluit bouwen leefomgeving) los van elkaar aan te vragen. Zo kan u nagaan of uw initiatief überhaupt mogelijk is, voordat u het technische nader uitwerkt.

Wat verandert er als de aanvraag niet voldoet aan het bestemmingsplan?

Voor aanvragen die niet voldoen aan het bestemmingsplan, moet het bestemmingsplan worden aangepast. Dit kan via (1) een wijziging van een bestemmingsplan of (2) een herziening van een bestemmingsplan. Ook is het mogelijk om (3) met een buitenplanse omgevingsvergunning af te wijken van een bestemmingsplan. Deze mogelijkheden worden hieronder uitgelegd.

(1) Binnenplanse wijzigingsbevoegdheid

In bestemmingsplannen is voor sommige afwijkingen een zogenaamde binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Met deze bevoegdheid kan het college het bestemmingsplan wijzigen. En op die manier medewerking verlenen aan een initiatief wat in strijd is met het bestemmingsplan. Op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt en er ligt al een ontwerp wijzigingsplan ter inzage dan wordt de procedure op basis van de huidige wet (Wet ruimtelijke ordening) afgerond. Indien dat niet haalbaar is, dan zijn er twee mogelijkheden. Men gaat de procedure vervolgen onder de Omgevingswet als een (a) wijziging van het omgevingsplan (de opvolger van het bestemmingsplan) of (b) als een binnenplanse omgevingsvergunning.

Optie A

Voor het wijzigen van het omgevingsplan zal de procedure ten opzichte van die van een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid niet wijzigen. De raad van Oosterhout heeft op 22 december 2021 besloten dat een herziening van (delen van) een omgevingsplan wordt gedelegeerd aan het college, voor zover de ontwikkeling voldoet aan een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid die ter plaatse van toepassing is. Met dit besluit is de procedure voor deze gevallen identiek aan de procedure zoals die geldt onder de Wet ruimtelijke ordening. Wel zal een initiatiefnemer een omgevingsplan moeten aanleveren, dat voldoet aan de eisen uit de Omgevingswet. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van het Handboek omgevingsplan Oosterhout, dat naar verwachting in het vierde kwartaal van 2023 wordt opgeleverd. Omdat het nog onzeker is of de ict-techniek op 1 januari 2024 voldoende is ontwikkeld voor het in procedure brengen van een Omgevingsplan, wordt voorlopig geadviseerd om gebruik te maken van een buitenplanse omgevingsvergunning in plaats van een omgevingsplan (zie verderop, onder Buitenplanse omgevingsvergunning).

Optie B

Andere optie is gebruik maken van een omgevingsvergunning. Het Rijk heeft via de zogenaamde “Bruidsschat” geregeld dat binnenplanse wijzigingsbevoegdheden in bestemmingplannen, op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet, moeten worden gezien als een bevoegdheid tot het afgeven van een binnenplanse omgevingsvergunning voor een zogenaamde “omgevingsplanactiviteit”. Indien een initiatief voldoet aan de eisen van deze binnenplanse wijzigingsbevoegdheid, dan kan het college hieraan medewerking verlenen via een binnenplanse omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Wel stelt het Rijk de voorwaarden dat er sprake moet zijn van een bouwactiviteit. Mocht daar geen sprake van zijn, dan kan medewerking worden verleend door een wijziging van het omgevingsplan, wat is gedelegeerd aan het college (zie hiervoor) of een buitenplanse omgevingsvergunning (zie verderop).

Omdat een binnenplanse omgevingsvergunning een lichtere procedure kent dan de huidige binnenplanse wijzigingsprocedure, kan het voor een initiatiefnemer interessant zijn om te wachten tot de Omgevingswet in werking is getreden. Indien er geen sprake is van een bouwactiviteit kan alleen met een gedelegeerd omgevingsplan medewerking worden verleend. Omdat deze procedure gelijk is aan de huidige procedure voor een binnenplanse wijziging, is er geen reden om te wachten op de nieuwe Omgevingswet.

(2) Herziening bestemmingsplan

Indien een initiatief niet voldoet aan het bestemmingsplan en er is hiervoor geen binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan, dan wordt in de meeste gevallen een procedure tot herziening van het bestemmingsplan opgestart.

Het overgangsrecht geeft aan dat bestemmingsplannen die voor inwerkingtreding van de Omgevingswet als ontwerp ter inzage zijn gelegd, onder de huidige wet (Wet ruimtelijke ordening) kunnen worden afgewerkt. Herzieningen van bestemmingsplannen die niet tijdig als ontwerp ter inzage worden gelegd, moeten onder de Omgevingswet als een herziening van een omgevingsplan worden afgewerkt. Qua procedures maakt dit niet veel verschil. Wel zal de initiatiefnemer een omgevingsplan moeten aanleveren, die voldoet aan de eisen uit de Omgevingswet (onder andere hoofdstuk 5 uit het Besluit omgevingskwaliteit leefomgeving en de digitale eisen van de Omgevingswet). Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van het Handboek omgevingsplan Oosterhout, dat naar verwachting in het vierde kwartaal van 2023 wordt opgeleverd.

Indien gebruik wordt gemaakt van een herziening van een omgevingsplan, dan moeten alle relevante ruimtelijke regels (zijnde die delen van het “tijdelijk omgevingsplan” die hun grondslag vinden in een bestemmingsplan) worden opgenomen in het te herziene deel van het omgevingsplan. Het opnemen van lokale verordeningen of de bruidsschat in het omgevingsplan wat deze ontwikkeling mogelijk moet maken, is niet noodzakelijk. Dat is een taak van de gemeente. De gemeente gaat de komende jaren alle bestemmingsplannen per deelgebied omzetten naar volwaardige omgevingsplannen.

Ondanks dat de werkzaamheden en aan te leveren stukken (zoals onderzoeksrapportages voor onder andere bodem, archeologie, verkeer, parkeren, milieu) in grote lijnen gelijk zijn aan hetgeen nu moet worden aangeleverd voor een bestemmingsplanherziening (alleen dan wel getoetst aan hoofdstuk 5 uit het Besluit omgevingskwaliteit leefomgeving en conform de digitale eisen van de Omgevingswet) is er nog weinig ervaring bij adviesbureaus en gemeenten met het maken en in procedure brengen van een omgevingsplan. Dit maakt dat het voor een initiatiefnemer (al dan niet in overleg met zijn/ haar adviseur) het over weegbaar is om uit te wijken naar een buitenplanse omgevingsvergunning (zie verderop in deze tekst onder buitenplanse omgevingsvergunning). Zeker gezien de onzekerheid of de ict-techniek op 1 januari 2024 voldoende is ontwikkeld voor het in procedure brengen van een Omgevingsplan, wordt voorlopig geadviseerd gebruik te maken van deze buitenplanse omgevingsvergunning.

Bij het maken van de juiste keuze (bestemmingsplanherziening of buitenplanse omgevingsvergunning) moet ook rekening worden gehouden met het feit dat een bestemmingsplanprocedure een aantal stappen kent, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt. Gemiddeld is de tijdsduur tussen het moment van aanlevering van een eerste concept bestemmingsplan door een adviesbureau en de ter inzagelegging van een ontwerpbestemmingsplan door de gemeente tussen de 26 weken (klik op deze link voor inzage in de te nemen stappen en de tijdsduur per stap). Waarbij het halen van deze planning sterk afhankelijk is van de kwaliteit van de aangeleverde stukken, de complexiteit van de ontwikkeling en de ambtelijke capaciteit. Ook moet er rekening worden gehouden met vakantieperiodes (waaronder de kerstvakantie). Reden is dat voorkomen moet worden dat belanghebbenden op vakantie zijn en niet in de gelegenheid zijn om op te komen voor hun belangen.

Het advies is dan ook om uiterlijk 1 juni, een 1e conceptbestemmingsplan aan te leveren. Uitgaande van een goed afgestemd proces, kwalitatief goed aangeleverd product én terinzagelegging van een voorontwerp-bestemmingsplan. Indien stukken later worden aangeleverd is er een zeer reële mogelijkheid dat het bestemmingsplan door de initiatiefnemer moet worden omgezet naar een omgevingsplan, om zo de procedure te vervolgen. Wat natuurlijk geen belemmering hoeft te zijn.

Opgemerkt wordt dat de raad op 21 december 2021 heeft besloten dat, ingeval er een omgevingsdialoog is gevoerd die voldoet aan de richtlijnen, het college kan besluiten geen inspraak toe te passen en daarmee direct over te gaan tot de ter inzagelegging van een ontwerpbestemmingsplan. Indien hiervan sprake is, kan de periode met 4 weken worden ingekort.

Andere mogelijkheid is om de procedure te vervolgen met een buitenplanse omgevingsvergunning (zie hieronder), waarbij de gedane onderzoeken en toelichting voor het bestemmingsplan kunnen worden gebruikt voor de (verplichte) onderbouwing bij de buitenplanse omgevingsvergunning. De onderbouwing moet dan wel op onderdelen worden aangepast aan de eisen van de Omgevingswet (hoofdstuk 5 uit het Besluit omgevingskwaliteit leefomgeving). De verbeelding en de regels komen te vervallen. Daarvoor in de plaats komt een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Waarbij de initiatiefnemer er voor kan kiezen om de vergunning op te knippen in een ruimtelijk deel en een (later aan te vragen) bouwtechnisch deel. Waarbij, indien er sprake is van een zogenaamde gevolgklasse 1 (klik hier voor meer informatie daarover), er geen bouwtechnische omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd. In dat geval zal de borging van de kwaliteit worden gelegd bij de private markt. Meer informatie hierover vindt u op deze internetpagina.

(3) Buitenplanse omgevingsvergunning

De huidige wet kent een mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van een bestemmingsplan. De nieuwe Omgevingswet kent deze mogelijkheid ook. In beide gevallen moet er een omgevingsvergunning worden aangevraagd inclusief een ruimtelijke onderbouwing met alle bijbehorende onderzoeken. Grote verschil met de buitenplanse omgevingsvergunning is dat na de inwerkingtreding van de Omgevingswet de vergunning worden opgeknipt in een ruimtelijk deel en een bouwtechnisch deel. Ook zal de naam van dit instrument veranderen in een “omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit” (ook wel de BOPA) en geldt in de basis de reguliere procedure (aanvraag, verlening, bezwaar, beroep en hoger beroep), waar nu de uitgebreide procedure (aanvraag, terinzagelegging ontwerpbesluit, verlening, beroep en hoger beroep) geldt. Voor die activiteiten waarvoor de raad op 22 december 2021 heeft besloten dat zij een bindend adviesrecht heeft, zal het college de uitgebreide procedure toepassen. Bij het bepalen van het adviesrecht (die medebepalend is voor de te volgen procedure) is zoveel als mogelijk aangesloten op de huidige werkwijze waardoor als vuistregel geldt; nu een uitgebreide procedure, is ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet een uitgebreide procedure. Klik hier voor de activiteiten waarvoor de raad een bindend adviesrecht heeft.

Indien er bestaande rechten moet worden aangepast om een ontwikkeling mogelijk te maken, kan er geen gebruik worden gemaakt van een omgevingsvergunning. Reden hiervoor is dat een omgevingsvergunning vrijstelling verleend van een bestemmingsplan/ omgevingsplan. Het past niet de rechten aan die zijn opgenomen in een bestemmingsplan/ omgevingsplan (die blijven juridisch gezien gehandhaafd). Het principe waarbij een bestaand recht moet verdwijnen om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken, komt gelukkig niet veel voor.

Wat gaat er gebeuren met de kruimelgevallenregeling?

Bovenstaande informatie is niet van toepassing indien de buitenplanse omgevingsvergunning valt onder de zogenaamde ‘kruimelgevallenregeling’. Dit is een regeling van het Rijk die het onder de huidige wet mogelijk maakt om voor sommige activiteiten met een omgevingsvergunning af te wijken van een bestemmingsplan, zonder betrokkenheid van de raad en met de reguliere procedure.

De gemeenteraad heeft op 22 december 2021 besloten om geen adviesrecht te hebben voor ontwikkelingen die thans onder de kruimelgevallenregeling vallen. Voor deze gevallen blijft de procedure daarmee gelijk aan de huidige. In een dergelijk geval maakt het dus niet uit of men een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor of na het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet indient.

Uitzondering hierop zijn gevallen die gelegen zijn in het landelijk gebied of een beschermd stads- en dorpsgezicht. Vanwege de gevoeligheid van deze gebieden, heeft de raad in de meeste gevallen een adviesrecht. Hiermee wordt de procedure anders dan voor inwerkingtreding van de Omgevingswet. In plaats van de reguliere procedure, wordt dit de uitgebreide procedure. Het advies aan de raad zal gevraagd worden op het moment dat het ontwerpbesluit tot verlening van de omgevingsvergunning ter inzage ligt. Hiermee is de procedure efficiënt ingericht. Desondanks zal deze procedure meer tijd vergen dan de reguliere procedure: die gevallen waar de raad geen adviesrecht heeft.

Welke procedure moet ik nu volgen?

Voor alle genoemde mogelijkheden geldt dat de gemeente Oosterhout het geheel aan de initiatiefnemer en zijn/ haar adviseur over laat welke procedure hij/ zij wil volgen. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van dit stroomschema. Uiteraard is de gemeente bereidt om mee te denken over welke procedures mogelijk zijn en welke daarvan het meest passend is bij de specifieke situatie en wensen.

Wel blijft de initiatiefnemer en diens adviseur verantwoordelijk voor de gemaakte keuzen en kunnen er geen rechten worden ontleend aan de gegeven datum waarop uiterlijk een 1e concept van een bestemmingsplan moet worden aangeleverd. Hiervoor zijn er nu eenmaal te veel variabelen, die buiten de invloedsfeer van de gemeente liggen, maar wel een flinke weerslag hebben op de voortgang en de planning.