Deze website maakt gebruik van cookies voor statistiek-doeleinden. Gaat u hiermee akkoord? Ja Nee
 

Randvoorwaarden marktverkenning 't Zandoogje

De kernfunctie van het plangebied mag geen zelfstandige kantoor en/of detailhandel betreffen. Deze functies kunnen wel ondersteunend zijn aan een andere functie.

Over een aantal ruimtelijke thema’s is hieronder belangrijke aanvullende informatie met betrekking tot het plangebied beschreven. Ook is een aantal aandachtspunten benoemd die u kunnen helpen in uw denkproces voor een nieuwe functie van het plangebied.

Milieu/Duurzaamheid

Gemeente Oosterhout hecht veel waarde aan een duurzame gebiedsontwikkeling. Het plangebied biedt voldoende kansen voor duurzaamheid, zoals een nul op de meterconcept, groene daken, toepassing van duurzame materialen, etc. Wij dagen u uit om van het plangebied een uithangbord te maken voor duurzaamheid binnen Oosterhout. Wij vragen u dan ook om goed te omschrijven op welke wijze u invulling denkt te geven aan dit voor de gemeente belangrijke thema.

Groen

Het plangebied kent een groen karakter, waardoor de wijk Vrachelen zich presenteert als liggend langs of in het bos. Aan de noordzijde vormt de oude kanaaltak met zijn taludbeplantingen, een dominant lineair element dat door loopt in het landschap. Om de centrale ruimte van Vrachelen, het gebied van de rotonde met de Wilhelminalaan tot aan de kruising met de Max Havelaardreef, te accentueren is in de stedenbouwkundige opzet voorzien in een begeleidende meerrijïge laanstructuur. In de wijk zijn bij de ontwikkeling bestaande houtwallen geïntegreerd. De eikenlaan langs het zandoogje is zo’n waardevolle oudere houtwal.


Water

In de Vlindervallei is een gesloten regenwaterhuishouding aanwezig, wat inhoudt dat al het regenwater in de wijk opgevangen en verwerkt wordt door bodeminfiltratie. Daarvoor zijn regenwaterriolen, sloten en infiltratievoorzieningen verweven tot één systeem. Naast de voornoemde waterhuishouding gelden nog enkele aandachtsgebieden:

  1. Het plangebied ligt in een grondwaterbeschermingsgebied waarvoor regels gelden vanuit de Provinciale Milieu Verordening (PMV).
  2. Sinds 2012 is de dijk van het Markkanaal aangewezen als regionale of secundaire waterkering met verschillende beschermingszones (zie afbeelding). Voor ontwikkelingen in deze beschermde zones gelden regels van Waterschap Brabantse Delta en/of Rijkswaterstaat.
  3. De in het plangebied aanwezige wadi kan gebruikt worden binnen de ontwikkeling mits de daar aanwezige waterberging elders in het plangebied gecompenseerd en aangesloten wordt op de bestaande regenwaterhuishouding. Een wadi dient als waterafvoer en waterberging voor hemelwater. Vanuit de wadi infiltreert het hemelwater in de bodem.

Verkeer

De locatie ligt aan de rand van de woonwijk Vlinderbuurt. De directe aansluiting van de locatie op fietspaden en recreatieve fietsroutes maakt de locatie bijzonder goed bereikbaar voor het fietsverkeer.

Afhankelijk van het idee voor een functie van het plangebied en de verkeersaantrekkende werking hiervan zal in een later stadium worden bepaald hoe het plangebied ontsloten dient te worden voor gemotoriseerd en langzaam verkeer. Voor parkeren geldt dat dit binnen het plangebied opgelost dient te worden. 

Stedenbouw

Het plangebied ligt ruimtelijk gezien op een markante locatie, direct aan de entree naar de wijk de Vlindervallei, op een punt waar de zichtas vanuit het centrum samenkomt met de zichtas vanaf de noordelijke verkeersroute. De planlocatie vormt de zuidwestelijke begrenzing van wat stedenbouwkundig als centrale verbindende ruimte van Vrachelen is bedoeld.

In de directe omgeving van het plangebied zijn woningen gesitueerd. Aan het Zandoogje zijn deze overwegend 3-kappers van 2 bouwlagen met kap en aan de Hondstraat - een historisch bouwlint – zijn dit langgevelboerderijen van 1 bouwlaag met een kap, die haaks op de richting van de weg staan. Het plangebied wordt omzoomd door bomen (zie onder groen).

Voor de nieuwe invulling van het plangebied wordt aandacht gevraagd voor deze bestaande ruimtelijke karakteristiek van de omgeving en de markante locatie aan de kop van de Vlindervallei.