Vestiging voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in het gebied ‘Oosteind Zuid’ te Oosterhout

Datum raadsvergadering          28 september 2021
Zaaknummer raadsvoorstel      297317
Portefeuillehouder                    Kastelijns

Onderwerp

Vestiging voorkeursrecht (Wvg) in het gebied ‘Oosteind Zuid’ te Oosterhout      

Voorgesteld besluit

1.         Op grond van artikel 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) percelen, gelegen in het gebied ‘Oosteind Zuid’ te Oosterhout, aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. De percelen zijn aangegeven op het bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte grondplantekening met nummer 373.21.8026-GPL003 d.d.5 juli 2021 en op de percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander naar de rechtstoestand van (volledig bijgewerkt t/m) 5 juli 2021 en 8 september 2021;

2.         De onder 1 bedoelde percelen aan te wijzen om de realisatie van de toegedachte bestemming ‘Wonen en aanverwante voorzieningen’, zoals (indicatief) aangeduid op pagina 17, in figuur 4.1 in de door de raad op 22 oktober 2013 vastgestelde ‘Structuurvisie gemeente Oosterhout’, zeker te stellen;

3.         Dit besluit te nemen ter bestendiging van het besluit van 12 juli 2021 van het college van Oosterhout, welk besluit van rechtswege vervalt, zodra dit raadsbesluit rechtskracht heeft;

4.         Dat dit besluit een maximale werkingsduur heeft van drie jaar, tenzij voordien een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) is vastgesteld dat kan dienen als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht;

5.         Dit besluit te publiceren in het gemeenteblad van 29 september 2021, kenbaar te maken conform de eisen welke artikel 7 lid 1 en 2 van de Wvg stelt en te registreren in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen, zodat het voorkeursrecht met ingang van 30 september 2021 rechtskracht heeft.

Samenvatting

Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om in het gebied ‘Oosteind Zuid’ een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van haar plannen. Door de vestiging van een voorkeursrecht zijn eigenaren verplicht om, wanneer zij hun perceel/percelen wensen te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele grondtransacties in het gebied. De inschatting van de gemeente is dat grondtransacties in het gebied ‘Oosteind Zuid’ tot verlies van de gewenste gemeentelijke regie over de toekomstige planrealisatie en/of tot prijsopdrijving van de in dat gebied gelegen gronden zouden kunnen leiden. Daarom doet zij er verstandig aan een voorkeursrecht te vestigen om daarmee ongewenste vervreemdingen tegen te gaan.

Aanleiding

De gemeente overweegt een herontwikkeling van het gebied ‘Oosteind Zuid’ naar ‘Wonen en aanverwante voorzieningen’. Om de realisatie van de toegedachte bestemming ‘Wonen en aanverwante voorzieningen’ zeker te stellen, kan de gemeente het instrument van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toepassen, waarmee zij haar positie op de grondmarkt verstevigt en een actieve en regisserende rol kan spelen bij de invulling van haar plannen in het gebied.

Kader

Het ontwerp van het onderhavige raadsvoorstel alsmede het concept van het raadsbesluit heeft met ingang van 14 juli 2021 gedurende vier weken ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn belanghebbenden ingevolge artikel 4.8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld om mondelinge of schriftelijke zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is wel gebruik gemaakt. Hetgeen wij ten aanzien van de ingebrachte zienswijzen hebben overwogen is aangehecht in de bijgaande nota van zienswijzen ‘Oosteind Zuid.’

Indien de raad conform voorstel besluit, wordt op 29 september 2021 het besluit gepubliceerd in het gemeenteblad en treedt het voorkeursrecht op 30 september 2021 in werking. Vervolgens bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden om uiterlijk 10 november 2021 bezwaar te maken. Indien een belanghebbende bezwaar heeft gemaakt kan deze tevens aan de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen.

Wat willen we bereiken?

Het voorkeursrecht in de zin van de Wvg is het recht van de gemeente om grond die daartoe door haar is aangewezen bij voorrang vóór eventuele andere gegadigden te verwerven, indien en voor zover de betrokken eigenaar het voornemen heeft opgevat die grond te verkopen. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele grondtransacties in het gebied. De inschatting van de gemeente is dat grondtransacties in het gebied ‘Oosteind Zuid’ tot verlies van de gewenste gemeentelijke regie over de toekomstige planrealisatie en/of tot prijsopdrijving van de in dat gebied gelegen gronden zouden kunnen leiden. Daarom doet zij er verstandig aan een voorkeursrecht te vestigen om daarmee ongewenste vervreemdingen tegen te gaan.

Onderbouwing beslispunten

1.1        De Wvg biedt hiervoor de mogelijkheid.

Artikel 4 Wvg biedt de raad de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen op gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming.

2.1        De gronden komen in aanmerking voor vestiging van voorkeursrecht.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan zijn de in de aanwijzing betrokken percelen hoofdzakelijk bestemd tot ‘agrarisch’ alsmede gedeeltelijk tot wonen en bedrijf en als zodanig in gebruik. De percelen zijn gelegen in het gebied dat op pagina 17, in figuur 4.1 in de door de raad op 22 oktober 2013 vastgestelde ‘Structuurvisie gemeente Oosterhout’ is aangeduid als ‘zoekgebied wonen’. Ten aanzien van de locatie(s) waarop de toegedachte bestemming voorziet in een vergelijkbaar gebruik, wordt op basis van de toegedachte bestemming voorzien in een intensiever gebruik dan op basis van de vigerende bestemming. Het gebruik wijkt daarmee af van de toegedachte bestemming en daarmee wordt voldaan aan de in de Wvg gestelde formele vereisten tot vestiging. Het gebruik wijkt daarmee af van de toegedachte bestemming en daarmee wordt voldaan aan de in de Wvg gestelde formele vereisten tot vestiging.

3.1        Het collegebesluit vervalt anders.

Artikel 6 lid 1 Wvg stelt dat het besluit van het college van rechtswege vervalt drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 Wvg in werking treedt. Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 dient het besluit tot aanwijzing de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht te vermelden.

4.1        Het voorkeurrecht kan anders niet worden gecontinueerd.

Artikel 9 lid 2 Wvg bepaalt dat een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 4 Wvg  van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) is vastgesteld.

5.1      Het besluit moet formele rechtskracht krijgen.

In artikel 7 lid 1 en 2 Wvg worden de eisen genoemd die de wet stelt, om het voorkeursrecht in werking te laten treden.

Argumenten en kanttekeningen bij het voorgestelde besluit

Argumenten:

• Dit collegevoorstel is in lijn met de wens van de het college van B&W en de Raad om een meer actieve grondpolitiek te voeren en een regisserende rol te spelen in de invulling van haar plannen.
• Het collegevoorstel past binnen de opgave zoals weergegeven in de woningbouwstrategie en Toekomstvisie, waarbij  nieuwe woningbouwlocaties buiten het stedelijk gebied zijn nodig voor het kunnen aantrekken van jongere gezinnen (met een nadrukkelijke vraag naar grondgebonden woningen);
• Het financiële voordeel bij stijgende gronduitgifte prijzen (kavelprijzen) komt geheel aan de gemeente toe.

Kanttekeningen:

• Benodigde krediet voor de grondaankopen dient aanwezig zijn en de gemeente heeft geen invloed of en wanneer welke percelen aangeboden worden en het aantal percelen dat aangeboden wordt.
• Risico’s bij tegenvallende woningmarkt of crisissen.
• Vestiging van de Wvg heeft tot rechtsgevolg dat de grondeigenaar de  onroerende zaak niet langer vrij kan overdragen en verplicht is dit eerst aan de gemeente aan te bieden. De grondeigenaar wordt beperkt in zijn eigendomsrecht.
• In tegenstelling tot de 2 andere gebieden kan hier niet eerst nog een structuurvisie vastgesteld worden, maar moet er direct binnen 3 jaar een bestemmingsplan c.q. omgevingsplan vastgesteld worden.
• Het gebied bestaat uit 2 delen, een deel van ca 36 ha met ca 28 percelen en ca 12 grondeigenaren en een deel van ca. 56 ha met ca 32 percelen en ca 15 grondeigenaren. De inschatting kan gemaakt worden dat dit gebied met de 2 delen in vergelijking met de twee gebieden ‘Willemspolder’ en ‘Ter Horst’, met betrekking tot het grondverwervingsproces (waaronder onder andere onderhandelingen e.d. worden begrepen) relatief moeilijker te ontwikkelen en te verwerven is voor de gemeente c.q. dat er op dit vlak meer risico’s bestaan.

Inspraak en participatie

n.v.t.

Alternatieve oplossingsrichting(en)

n.v.t.

Financiën

Er zijn geen directe kosten verbonden aan de vestiging van het voorkeursrecht zelf. Het vervolg na vestiging van het voorkeursrecht is dat de gemeente deze gronden tracht middels minnelijke overeenstemming te verwerven. Het verwerven van de gronden kost uiteraard wel geld.

Vervolg

Uw Raad zal op uiterlijk 28 september 2024 een bestemmingsplan c.q. omgevingsplan moeten vast stellen. Dit is een fatale termijn, het gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Wvg vervalt anders van rechtswege.
De werkingsduur van het voorkeursrecht op grond van de Wvg bij bestemmingsplan c.q. omgevingsplan is 10 jaar.

Oosterhout  12 juli 2021,

Burgemeester en wethouders.
 

Bijlage(n)
1. Grondplantekening, blad 1 (Pdf, 680 kB)
2. Grondplantekening, blad 2 (Pdf, 640 kB)
3. Percelenlijst
4. Raadsbesluit (Pdf, 69 kB)