Gevolgen voor uw initiatief of aanvraag vergunning

Hoogstwaarschijnlijk geldt vanaf 1 januari 2023 de nieuwe Omgevingswet. Deze wet voegt verschillende wetten over onder andere bouwen, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water samen tot één wet. Deze wet kan gevolgen hebben voor uw plannen om te (ver)bouwen.

U heeft een plan om te bouwen, verbouwen of een andere ruimtelijke ontwikkeling te realiseren? En u wilt een aanvraag bij de gemeente doen om uw plan voor elkaar te krijgen? Let dan goed op welke gevolgen de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2023 heeft voor uw aanvraag. Hieronder leggen we uit wat de mogelijke aanvraagprocedures zijn voor en vanaf 1 januari 2023. U maakt zelf de keuze voor de aanvraagprocedure die het beste past bij uw situatie.

1. Uw aanvraag voldoet aan het bestemmingsplan

Het moment dat u de aanvraag indient, bepaalt de procedure.

  • U dient uw aanvraag voor 1 januari 2023 in: u volgt de huidige procedure

We behandelen uw aanvraag volgens de huidige wetgeving, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo):

    • De gemeente toetst uw aanvraag aan de eisen van de Wabo.

    • De gemeente toetst uw aanvraag aan het bestemmingsplan.

    • De gemeente toetst uw aanvraag aan het bouwbesluit. Dat heet de bouwtechnische toets.

  • U dient uw aanvraag vanaf 1 januari 2023 in: u volgt de nieuwe procedure

Dan behandelen we uw aanvraag volgens de nieuwe Omgevingswet:

  • De gemeente toetst uw aanvraag aan de eisen van de Omgevingswet.

  • De gemeente toetst uw aanvraag aan het omgevingsplan.

  • De gemeente geeft aan of de bouwtechnische toets moet worden gedaan door een private partij. Zo niet, dan doet de gemeente de bouwtechnische toets.

Gelijktijdig met de Omgevingswet treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. Deze wet bepaalt dat in de meest voorkomende gevallen een private partij uw aanvraag toetst aan de bouwtechnische wettelijke eisen uit de Omgevingswet. Als u wilt weten hoe dit in zijn werk gaat klikt u hier.

2. Uw aanvraag voldoet niet aan het bestemmingsplan

Als uw aanvraag niet voldoet aan het bestemmingsplan, moeten we het bestemmingsplan aanpassen. Dit kan door:

  1. Een bestemmingsplan te wijzigen.

  2. Een bestemmingsplan te herzien.

  3. Een buitenplanse omgevingsvergunning.

Deze mogelijkheden leggen we uit.

1. Een bestemmingsplan wijzigen (binnenplanse wijziging)

Soms is het mogelijk dat het college een bestemmingsplan kan wijzigen. Zonder de raad daarbij te betrekken. Of dit kan en onder welke voorwaarden staat in het bestemmingsplan. Het moment dat het ontwerp van het wijzigingsplan ter inzage ligt (die u moet aanleveren), bepaalt de procedure.

  • Uw ontwerp-wijzigingsplan ligt ter inzage voor 1 januari 2023: u volgt de huidige procedure

Op 1 januari 2023 treedt de Omgevingswet in werking. Ligt uw ontwerp-wijzigingsplan op dat moment ter inzage? Dan ronden wij uw aanvraag af volgens de huidige wet, de Wet ruimtelijke ordening.

Deze procedure is zwaarder dan een binnenplanse omgevingsvergunning (zie hieronder). U kunt om deze reden besluiten om uw aanvraagprocedure pas op te starten nadat de Omgevingswet in werking treedt.

  • Uw ontwerp-wijzigingsplan ligt niet ter inzage voor 1 januari 2023: u volgt de nieuwe procedure

Lukt het niet om voor 1 januari 2023 een ontwerp-wijzigingsplan ter inzage te leggen?

Dan moeten wij uw aanvraag afronden volgens de nieuwe Omgevingswet.

  • Gaat uw aanvraag over een bouwactiviteit?

  • Is het niet noodzakelijk dat de huidige bestemming wijzigt om uw plan mogelijk te maken?

In dat geval volgt u de procedure voor een binnenplanse omgevingsvergunning. Dit is door het Rijk zo in de wet geregeld.

Indien één van deze vragen met nee wordt beantwoord, dan moet u de procedure volgen voor een “gedelegeerde” herziening van het omgevingsplan. Het omgevingsplan is in de Omgevingswet de opvolger van het huidige bestemmingsplan. Gedelegeerd betekend dat het college het besluit neemt. En niet de raad. Daarmee is de procedure gelijk aan de huidige procedure voor een binnenplanse wijziging. Wel moet u een omgevingsplan aanleveren, dat voldoet aan de eisen uit de Omgevingswet. In plaats van een wijzigingsplan. Hiervoor maakt u gebruik van het handboek Omgevingsplan Oosterhout. We verwachten dit handboek in het vierde kwartaal van 2022 af te hebben.

Mocht in uw geval door het overgangsrecht medewerking kunnen worden verleend via een omgevingsvergunning dan wordt geadviseerd van die mogelijkheid gebruik te maken. Deze kent namelijk een iets kortere procedure.

2. Een bestemmingsplan herzien

Voldoet uw aanvraag niet aan het bestemmingsplan? Is er geen binnenplanse wijziging mogelijk? Dan volgt u een procedure voor een herziening van het bestemmingsplan. Het moment dat het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage ligt (die u moet aanleveren) bepaalt de procedure.

  • Uw ontwerpbestemmingsplan ligt voor 1 januari 2023: u volgt de huidige procedure

Op 1 januari 2023 treedt de Omgevingswet in werking. Ligt het ontwerp van uw bestemmingsplan op dat moment ter inzage? Dan ronden wij uw aanvraag af volgens de huidige wet, de Wet ruimtelijke ordening.

  • Uw ontwerpbestemmingsplan ligt niet voor 1 januari 2023 ter inzage: u volgt de nieuwe procedure

Lukt het niet om voor 1 januari 2023 het ontwerp van uw bestemmingsplan ter inzage te leggen? Dan moeten wij uw aanvraag afronden volgens de nieuwe Omgevingswet. We behandelen uw plan dan als een omgevingsplan. De procedure voor het omgevingsplan is niet anders dan voor het bestemmingsplan.

Wel moet u een omgevingsplan aanleveren dat voldoet aan de eisen uit de Omgevingswet (onder andere hoofdstuk 5 uit het Besluit omgevingskwaliteit). Hiervoor maakt u gebruik van het handboek Omgevingsplan Oosterhout. We verwachten dit handboek in het vierde kwartaal van 2022 af te hebben.

Let wel: in dit omgevingsplan moeten alle ruimtelijke regels zijn opgenomen. Dit zijn alle regels die nu in een bestemmingsplan staan. U hoeft dus geen regels op te nemen uit de lokale verordeningen. Ook de regels van het Rijk die verhuizen naar de gemeente (dit noemt het Rijk de bruidsschat), hoeft u niet op te nemen. Dat is een taak van de gemeente. Wij zetten de komende jaren alle bestemmingsplannen per deelgebied om naar volwaardige omgevingsplannen.

3. Buitenplanse omgevingsvergunning

De nieuwe Omgevingswet heeft net als de huidige wet de mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van een bestemmingsplan. Dit heet in de nieuwe Omgevingswet een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afgekort: BOPA). Het moment waarop u de aanvraag voor een buitenplanse omgevingsvergunning indient, bepaalt de procedure die u volgt:

  • Aanvraag voor 1 januari 2023: u volgt de huidige procedure

U volgt de procedure uit de huidige Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). U levert hiervoor een volledige aanvraag omgevingsvergunning aan, inclusief een ruimtelijke onderbouwing met alle bijbehorende onderzoeken.

Indien u valt onder de zogenaamde kruimelgevallenregeling, geldt een normale procedure. Indien u daar niet onder valt, dan moet u de uitgebreide procedure volgen. Hier vindt u meer informatie over de kruimelgevallenregeling.

  • Aanvraag op of na 1 januari 2023: u volgt de nieuwe procedure

U volgt de procedure uit de nieuwe Omgevingswet. U levert hiervoor een volledige aanvraag omgevingsvergunning aan, inclusief een ruimtelijke onderbouwing met alle bijbehorende onderzoeken. Deze procedure is sneller dan de huidige procedure. Indien u valt onder de zogenaamde kruimelregeling, dan is de procedure hetzelfde als nu.

Hoe maakt u een keuze tussen een herziening bestemmingsplan of een buitenplanse omgevingsvergunning?

Bij uw keuze kunt u deze argumenten afwegen:

  • Bij adviesbureaus en gemeenten is er nog weinig ervaring met het opstellen van een omgevingsplan.

  • Een bestemmingsplanprocedure heeft een aantal stappen, voordat het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage ligt. Gemiddeld zitten er 24 tot 28 weken tussen het moment dat u of uw adviseur een eerste concept-bestemmingsplan aanlevert en het moment dat wij het bestemmingsplan ter inzage leggen. Deze planning is erg afhankelijk van de kwaliteit van de aangeleverde stukken en de complexiteit van de ontwikkeling.

  • Kiest u voor een herziening van een bestemmingsplan? Ons advies is om uiterlijk 26 weken voordat de Omgevingswet in werking treedt, een eerste concept-bestemmingsplan aan te leveren. Dat is 3 juli 2022 (26 weken voor 1 januari 2023). U kunt geen rechten ontlenen aan deze datum. Hiervoor zijn er te veel zaken die invloed hebben op de planning. Zaken die buiten de invloedsfeer van de gemeente liggen. Indien er een omgevingsdialoog is gevoerd, waarmee alle belangen goed inzichtelijk zijn gemaakt, dan kan het college besluiten de ter inzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan over te slaan en gelijk het ontwerpbestemmingsplan terinzagelegging te leggen. Hiermee kan de periode van 24 tot 28 weken, met 10 tot 12 weken worden ingekort. Bij het maken van een keuze, moet er wel vanuit worden gegaan dat het college van deze mogelijkheid gebruik kan maken en dat dus niet verplicht is.

  • Als u de stukken tijdig aanlevert, is er altijd nog een kans dat de datum van 1 januari 2023 niet wordt gehaald. Dan moet u het bestemmingsplan omzetten naar een omgevingsplan. En volgt u de procedure uit de Omgevingswet. Ook kunt u op dat moment alsnog kiezen voor het aanvragen van een buitenplanse omgevingsvergunning. De onderzoeken en toelichting voor het bestemmingsplan, kunt u dan gebruiken voor de (verplichte) ruimtelijke onderbouwing bij de buitenplanse omgevingsvergunning. De verbeelding en de regels vervallen dan wel. Daarvoor in de plaats levert u een volledig uitgewerkte aanvraag voor een omgevingsvergunning aan.

Welke procedure volgt u?

U kunt de procedure kiezen die het beste bij uw situatie past. Uiteraard denken we hierover graag met u mee. Wel blijft u verantwoordelijk voor uw keuze. Wilt u bij het maken van uw keuze meer verdieping, dan kunt u deze tekst raadplegen. Ook kunt u gebruik maken van dit stroomschema.

Waar vind ik meer informatie over de Omgevingswet?

Meer informatie over de Omgevingswet in Oosterhout vindt u op onze website.

Algemene informatie over de Omgevingswet vindt u op de website van het Informatiepunt Leefomgeving, www.iplo.nl.