Vanaf 1 januari 2024 geldt de nieuwe Omgevingswet. Deze wet voegt verschillende wetten over onder andere bouwen, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water samen tot één wet. Deze wet kan gevolgen hebben voor uw plannen om te (ver)bouwen.

U heeft een plan om te bouwen, verbouwen of een andere ruimtelijke ontwikkeling te realiseren? En u wilt een aanvraag bij de gemeente doen om uw plan voor elkaar te krijgen? Let dan goed op welke gevolgen de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 heeft voor uw aanvraag.

Hieronder leggen we uit wat de wettelijke kaders en procedures zijn voor en na 1 januari 2024.

Uw aanvraag voldoet wel aan het bestemmingsplan (na 1 januari 2024 omgevingsplan)

Het kan zijn dat uw initiatief voldoet aan de regels van het bestemmingsplan of dat er in het bestemmingsplan een regeling is opgenomen, waarmee met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het moment van indienen van een aanvraag voor een dergelijke omgevingsvergunning, bepaalt welke wet van toepassing is.

Indien u de aanvraag indient voor 1 januari 2024 dan moet deze voldoen aan de huidige wetgeving. In dit geval toetst de gemeente uw aanvraag aan:

• De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
• Het bestemmingsplan;
• Het Bouwbesluit.

Indien u de aanvraag indient op of na 1 januari 2024 dan moet deze voldoen aan de nieuwe wetgeving gevolgd. In dit geval toetst de gemeente uw aanvraag aan:

• De Omgevingswet;
• Het omgevingsplan;
• Het Besluit bouwwerken leefomgeving.

De procedure voor een omgevingsvergunning is onder de nieuwe wet niet anders, dan onder de huidige wet.

Gelijktijdig met de Omgevingswet treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. Deze wet bepaalt dat (in de meest voorkomende gevallen) een private partij uw aanvraag toetst aan de bouwtechnische wettelijke eisen uit de Omgevingswet. Als u wilt weten hoe dit in zijn werk gaat klikt u hier. Meer verdiepende informatie over de Wkb vindt u op deze internetpagina.

Uw aanvraag voldoet niet aan het bestemmingsplan/ Omgevingsplan

Als uw aanvraag niet voldoet aan het bestemmingsplan/ Omgevingsplan, kan medewerking worden verleend door:

1. Het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging);
2. Het bestemmingsplan te herzien (herziening bestemmingsplan);
3. Een buitenplanse omgevingsvergunning (BOPA) te verlenen.

Deze mogelijkheden leggen we hieronder verder uit.

Het bestemmingsplan wijzigen (binnenplanse wijziging)

Soms is het mogelijk dat het college een bestemmingsplan kan wijzigen, zonder de raad daarbij te betrekken. Of dit kan, en onder welke voorwaarden, staat in het door de raad vastgestelde bestemmingsplan. Het moment dat het ontwerp van het wijzigingsplan (die u moet aanleveren) ter inzage kan worden gelegd, bepaalt onder welke wettelijke regeling de procedure wordt doorlopen.

Indien het ontwerp-wijzigingsplan ter inzage wordt gelegd voor 1 januari 2024 dan volgt u de procedure uit de huidige wetgeving, de Wet ruimtelijke ordening. Omdat deze procedure zwaarder is dan de procedure die gebruikt kan worden als de Omgevingswet in werking is getreden én er tevens sprake is van een bouwactiviteit (zie hieronder) kunt u om deze reden besluiten om te wachten met indiening tot na 1 januari 2024.

Indien het ontwerp-wijzigingsplan ter inzage wordt gelegd op of na 1 januari 2024 dan volgt u de procedure uit de nieuwe wetgeving, de Omgevingswet.

• Als uw aanvraag een bouwactiviteit betreft, kan medewerking worden verleend met een omgevingsvergunning die een zogenaamde reguliere procedure doorloopt (aanvraag, verlening, bezwaar, beroep en hoger beroep). Dit is door het Rijk zo in de wet geregeld.
• Als er geen sprake is van een bouwactiviteit en dus alleen het gebruik strijdig is met het bestemmingsplan, dan kunt u de procedure volgen voor een “aan het college gedelegeerde herziening van het omgevingsplan”. Daarmee is deze procedure gelijk aan de procedure voor een binnenplanse wijziging, zoals die is opgenomen in de huidige wet (Wet ruimtelijke ordening). Wel moet u een omgevingsplan aanleveren dat voldoet aan de eisen uit de Omgevingswet.

Mocht medewerking kunnen worden verleend via een omgevingsvergunning met een reguliere procedure (dus enkel bouwactiviteit) wordt geadviseerd van die mogelijkheid gebruik te maken. Deze kent namelijk een kortere procedure, dan een gedelegeerde herziening van een Omgevingsplan. Als dat niet mogelijk is, wordt op dit moment geadviseerd geen gebruik te maken van een gedelegeerde herziening van het omgevingsplan, maar uit te wijken naar de Buitenplanse Omgevingsvergunning (zie verderop). Reden hiervoor is dat met de huidige inzichten het onzeker is of de techniek tijdig klaar is voor het herzien van een Omgevingsplan.

Het bestemmingsplan herzien (herziening bestemmingsplan)

Indien geen van bovenstaande opties mogelijk zijn, dan moet medewerking worden verleend via een herziening van het bestemmingsplan. Het moment dat het ontwerp van de herziening van het bestemmingsplan (die u moet aanleveren) ter inzage wordt gelegd bepaalt welke wet van toepassing is.

Indien het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd voor 1 januari 2024 dan moet u voldoen aan de huidige wetgeving, de Wet ruimtelijke ordening.

Indien het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd op of na 1 januari 2024 dan moet u voldoen aan de nieuwe wetgeving, de Omgevingswet. En spreken we niet meer van een bestemmingsplan, maar een omgevingsplan.

De procedure voor het omgevingsplan is niet anders dan voor het bestemmingsplan. Wel moet het (door u aan te leveren) omgevingsplan voldoen aan de eisen uit de Omgevingswet (onder andere hoofdstuk 5 uit het Besluit omgevingskwaliteit). Hiervoor maakt u gebruik van het handboek Omgevingsplan Oosterhout. We verwachten dit handboek in het vierde kwartaal van 2023 af te hebben.

Zoals hiervoor is aangegeven, adviseren we op dit moment gebruik te maken van de procedure voor een Buitenplanse Omgevingsvergunning (zie hieronder). Reden hiervoor is dat met de huidige inzichten het onzeker is of de techniek tijdig klaar is voor het herzien van een Omgevingsplan.

De buitenplanse omgevingsvergunning

De Omgevingswet heeft net als de huidige wet de mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van een bestemmingsplan. Dit heet in de nieuwe Omgevingswet een ‘omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit’ (afgekort: BOPA). Ook hiervoor geldt dat de te volgen procedure wordt bepaald door het moment van indienen van de aanvraag.

Indien u de aanvraag indient voor 1 januari 2024 wordt de procedure uit de huidige wetgeving gevolgd. In dit geval toetst de gemeente uw aanvraag aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. U levert hiervoor een volledige aanvraag omgevingsvergunning aan, inclusief een ruimtelijke onderbouwing met alle bijbehorende onderzoeken.

Als uw initiatief valt onder de zogenaamde ‘kruimelgevallenregeling’ (zie artikel 4 bijlage II Besluit Omgevingsrecht), geldt de reguliere procedure (aanvraag, verlening, bezwaar, beroep en hoger beroep). Indien het initiatief daar niet onder valt, dan geldt de uitgebreide procedure (aanvraag, terinzagelegging ontwerpbesluit, verlening, beroep en hoger beroep). Hier vindt u meer informatie over de kruimelgevallenregeling.

Indien u de aanvraag indient op of na 1 januari 2024 wordt de procedure uit de Omgevingswet en toetst de gemeente uw aanvraag aan deze wet. U levert hiervoor een volledige aanvraag omgevingsvergunning aan, inclusief een ruimtelijke onderbouwing met alle bijbehorende onderzoeken.

Als voor uw initiatief geen adviesrecht van de raad van toepassing is, dan geldt de reguliere procedure. Indien het initiatief daar wel onder valt, dan geldt de uitgebreide procedure. Hier vindt u het besluit van de raad over haar adviesrecht, met daarin benoemd de gevallen waarin zij adviesrecht heeft.

Hoe maakt u een keuze tussen een herziening bestemmingsplan, herziening omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsvergunning?

Bij het maken van de juiste keuze, kunt u de volgende aspecten meewegen.

• Een bestemmingsplanprocedure kent een aantal stappen voordat het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage ligt. Gemiddeld zitten er 26 weken tussen het moment dat u of uw adviseur een eerste concept-bestemmingsplan aanlevert bij de gemeente en het moment dat wij het bestemmingsplan ter inzage leggen. Deze planning is erg afhankelijk van de kwaliteit van de aangeleverde stukken en de complexiteit van de ontwikkeling. Ook leggen we, ter voorkoming dat belanghebbende op vakantie zijn, geen plannen ter inzage gedurende een basisschoolvakantie. Mocht het ontwerpbestemmingsplan niet tijdig ter inzage kunnen worden gelegd, dan moet u alsnog overstappen naar een omgevingsplan of een omgevingsvergunning. Het kan kostenefficiënter zijn om die keuze nu al te maken en later niet alsnog te moeten omschakelen naar een omgevingsplan of omgevingsvergunning.
• Indien de huidige rechten in een bestemmingsplan/ omgevingsplan moeten worden aangepast om een ontwikkeling mogelijk te maken, kan er geen gebruik worden gemaakt van een omgevingsvergunning. Reden hiervoor is dat een omgevingsvergunning vrijstelling verleend van een bestemmingsplan/ omgevingsplan. Het past niet de bestaande rechten aan die zijn opgenomen in een bestemmingsplan/ omgevingsplan (die blijven juridisch gezien gehandhaafd). Het principe waarbij een bestaand recht moet verdwijnen om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken, komt gelukkig niet veel voor.
• Bij adviesbureaus en gemeenten is er geen tot weinig ervaring met het opstellen van een omgevingsplan, voor een omgevingsvergunning speelt dat nadeel niet tot minder.
• De software voor het omgevingsplan is nog volop in ontwikkeling, niet zeker is of deze op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet voldoende is doorontwikkeld. Dit speelt niet bij de omgevingsvergunning.
• Bij een buitenplanse omgevingsvergunning moet u uw initiatief tot op detailniveau uitwerken. In plaats van de tweetrapsraket (1) bestemmingsplan/ omgevingsplan en (2) omgevingsvergunning. Dit vergt een grotere financiële voor-investering, terwijl er nog geen finale duidelijkheid is over de planologische haalbaarheid. Daar staat weer tegenover dat er kosten- en tijd-efficiënter wordt gewerkt omdat twee stappen tegelijk worden gezet. Ook voorkom je dat je pas bij de nadere uitwerking in een omgevingsvergunning inzichten krijgt, die je nog niet had bij de wijziging van het bestemmingsplan/ omgevingsplan, waardoor er alsnog gebruik moet worden gemaakt van de buitenplanse omgevingsvergunning.
• Als belangrijke nuancering op bovenstaande moet worden opgemerkt dat het onder de Omgevingswet mogelijk is om een omgevingsvergunning op te knippen in een ruimtelijk deel (waarmee wordt afgeweken van het Omgevingsplan) en een (later aan te vragen) bouwtechnisch deel. Indien er sprake is van een zogenaamde gevolgklasse 1 (klik hier) dan valt de bouwtechnische toets onder de Wet kwaliteitsborging bouw en hoeft er in zijn geheel geen bouwtechnische omgevingsvergunning te worden aangevraagd. In dat geval zal de borging van de kwaliteit worden gelegd bij de private markt. Meer informatie hierover vindt u op deze internetpagina.

Kiest u voor een herziening van een bestemmingsplan?

Indien u kiest voor een herziening van het bestemmingsplan, dan is het advies om in de week van 1 juni 2023 een concept aan te leveren. Aan deze datum kunnen echter geen rechten worden ontleend. Hiervoor zijn er te veel zaken die invloed hebben op de planning. Ook zaken die buiten de invloedsfeer van de gemeente liggen.

Indien u kiest voor een herziening van het bestemmingsplan, en het blijkt dat de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan niet kan plaatsvinden voor 1 januari 2024, dan moet u het bestemmingsplan omzetten naar een omgevingsplan alvorens de procedure kan worden gestart.

Ook kunt u op dat moment alsnog kiezen voor een buitenplanse omgevingsvergunning. In dergelijk geval kunt u de onderzoeken en de toelichting voor het bestemmingsplan omzetten naar de (verplichte) onderbouwing bij de buitenplanse omgevingsvergunning zodat er wordt voldaan aan “een evenwichtige toedeling van functies” (de opvolger van het voldoen aan “een goede ruimtelijke ordening”). De verbeelding en de regels vervallen dan wel. Daarvoor in de plaats levert u een volledig aanvraag voor een ruimtelijke omgevingsvergunning aan, die vervolgens in procedure wordt gebracht.

Omgevingsdialoog

Indien er een omgevingsdialoog is gevoerd kan het college besluiten de ter inzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan over te slaan en gelijk het ontwerpbestemmingsplan terinzagelegging te leggen. Hiermee kan de periode van 26 weken, met ongeveer 4 weken worden ingekort. Bij het maken van een keuze, moet er wel vanuit worden gegaan dat het college van deze mogelijkheid gebruik kan maken en dat dus niet verplicht is. Er dient dus altijd rekening te worden gehouden met het niet tijdig ter inzage leggen van een ontwerpbestemmingsplan, ook als die vooraf is gegaan door een omgevingsdialoog.

Wat wordt geadviseerd?

Hiervoor zijn enkele voor- en nadelen genoemd van de verschillende procedures. De keuze voor de juiste procedure is onder andere afhankelijk van hoever u bent gevorderd in uw plan- en onderzoeksfase en wat u zelf het meest passend vindt. Uiteraard denken we hierover graag met u mee. Wel blijft u verantwoordelijk voor uw keuze.

Wilt u bij het maken van uw keuze meer verdieping, dan kunt u deze tekst raadplegen of gebruik maken van dit stroomschema (pdf 227 kb). Ook kunt u contact opnemen met een medewerker Ruimtelijke Ordening van de gemeente Oosterhout.

Waar vind ik meer informatie over de Omgevingswet?

Meer informatie over de Omgevingswet in Oosterhout vindt u op onze website.

Algemene informatie over de Omgevingswet vindt u op de website van het Informatiepunt Leefomgeving, www.iplo.nl.